źródło Anna Wlazło (Bugryn), hipotekaplus.pl publikacja 21-09-2011 17:19

Działka budowlana* to wytyczony teren przeznaczony pod zabudowę domów jednorodzinnych lub osiedli mieszkaniowych. Działki kupowane pod budowę domu mieszkalnego muszą spełniać określone warunki, nieco inne niż na przykład działki rekreacyjne. Działka budowlana bardzo często determinuje wielkość i wygląd domu.  Wybór działki to więc nie taka prosta sprawa. Co więcej, wybór ten będzie pociągał za sobą poważne konsekwencje. Taka transakcja na przykład niemal zawsze wiąże się ze zdecydowanie większymi kosztami niż zakup mieszkania. Na co zwrócić uwagę, aby później nie mieć problemów z uzyskaniem pozwoleń na budowę?

Nie ma oczywiście jednego, idealnego rozwiązania jeżeli chodzi o znalezienie i wybór działki. Często korzystamy z usług pośredników albo kupujemy działki w wyniku przetargów organizowanych przez gminy. Z pewnością stanowi to pomoc w sprawdzeniu dokumentacji oraz przeprowadzeniu samej transakcji. Nie zwalnia nas jednak z odpowiedzialność podejmowania decyzji. Skupmy się zatem na tym, co sprawdzić przy nabyciu działki budowlanej na której z czasem będziemy chcieli się budować.

Zakup działki budowlanej

Tak jak w przypadku zakupu mieszkania czy domu, należy przede wszystkim sprawdzić zapisy w księdze wieczystej. Chodzi o potwierdzenie tożsamości właściciela (właścicieli) oraz sprawdzenie ewentualnych zapisów w III i IV dziale KW. Powinniśmy także dokładnie przejrzeć umowę przedwstępną.

Bardzo ważna jest lokalizacja działki i nie chodzi tylko o cenę (im bliżej większej aglomeracji, tym droższy grunt), ale też o Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (można to sprawdzić w gminnym wydziale architektury). Warto upewnić się czy na tym terenie może w ogóle zostać wybudowany dom jaki sobie wymarzyliśmy. Sprawdźmy rodzaj gruntu i poziom wody gruntowej. Od tych czynników zależy czy będziemy mogli wybudować piwnicę i ile kondygnacji będzie miał nasz dom. Dowiemy się także co ewentualnie powstanie obok naszego domu. Z lokalizacją wiąże się także droga dojazdowa do naszej posesji – czy jest asfaltowa czy ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Będzie to miało ogromny wpływ na komfort zamieszkania.

Jak już wspomnieliśmy ważny jest także kształt działki. Dom musimy zbudować w pewnej odległości od drogi i od sąsiadów, pewnie chcielibyśmy też mieć ogród z drugiej strony budynku. Dlatego najlepsza jest działka prostokątna o proporcjonalnych wymiarach. Zbadajmy też z której strony będzie nasłoneczniony dom. Dobrze, aby działka, którą chcemy kupić była też już uzbrojona, czyli z doprowadzonym gazem, prądem, wodą i kanalizacją. W przeciwnym razie, trzeba będzie kopać studnię, budować szambo albo ciągnąć kable elektryczne co oczywiście wiąże się ze sporymi kosztami.

Uciążliwe bywają także ewentualne obiekty znajdujące się na działce, które mogą utrudnić później budowę. Może to być na przykład urządzenie przesyłowe (np. słup energetyczny) albo stara piwnica czy rozmieszczenie roślinności, a zwłaszcza drzew. Gdy działka leży na przykład na skarpie czy terenie podmokłym, być może warto zamówić badanie geotechniczne oraz poradzić się architekta czy konstruktora, którzy ocenią czy na danym terenie da się wybudować dom.

Ważnym kryterium wyboru działki jest też sąsiedztwo. Czy w pobliżu nie ma albo nie będzie drogi szybkiego ruchu, czy nie znajduje się jakiś hałaśliwy zakład produkcyjny albo dyskoteka. Z drugiej strony zastanówmy się czy będziemy mieli blisko sklep, aptekę czy przedszkole dla dzieci albo jak długo zajmie nam podróż do pracy.

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną

Niektórzy kupują działki rolne z myślą o budowie domu, gdyż zwykle są one tańsze. Proces odrolniania jest jednak czasochłonny i kosztowny. Zanim więc zdecydujemy się na taką transakcję, należy dobrze się do tego przygotować, czyli miedzy innymi:

•    W wydziale geodezji i gospodarki przestrzennej właściwego urzędu gminy sprawdzić czy daną działkę można przekształcić w budowlaną.

•    Złożyć wniosek o odrolnienie w gminie wraz z odpowiednim uzasadnieniem.

•    Po otrzymaniu zgody na odrolnienie, złożyć wniosek o wyłączenie z produkcji rolnej do wydziału geodezyjnego i uiścić odpowiednie opłaty.

Przekształcenie działki rolnej na budowlaną może trwać wiele miesięcy. Rolnicy są zwolnieni z obowiązku całkowitego odrolnienia działki. Oznacza to, że mogą oni budować domy w tak zwanej zabudowie siedliskowej.

W związku z tymi czasochłonnymi i często kosztownymi procedurami nabycia działki budowlanej albo przekształcenia działki rolnej pod zabudowę, a potem jeszcze załatwieniem formalności związanych z uzyskaniem pozwoleń budowlanych niektórzy decydują, że kupią już gotowy dom albo zlecą budowę deweloperowi. Ale jak sprawdzić dewelopera? Jak kupić dom z rynku wtórnego? Sprawami tymi zajmiemy się w następnych częściach serii artykułów: na co zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości?

* W tym artykule będziemy zajmować się nabyciem tylko działek budowlanych, czyli terenu z przeznaczeniem pod zabudowę. Oczywiście inne czynniki będą ważne przy transakcji zakupu działki rolnej czy komercyjnej.