źródło Anna Wlazło (Bugryn), hipotekaplus.pl publikacja 23-08-2011 09:50

W poprzednim artykule z tej serii doradzaliśmy na co zwracać uwagę przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego, czyli „z drugiej ręki”. Teraz skupimy się na transakcji od dewelopera. Mieszkania z rynku pierwotnego budowane są już w nowoczesnych technologiach, z bezpiecznych materiałów, które muszą spełniać europejskie normy. Standard takich mieszkań czy klatek schodowych jest zwykle znacznie wyższy, niż w przypadku mieszkań używanych. Dlatego wiele osób woli kupić mieszkanie bezpośrednio od Dewelopera. Co jednak robić, aby nie dać się „nabić w butelkę”? Jak wybrać i kupić mieszkanie, które nie jest jeszcze wybudowane?

Dokumenty Dewelopera

Najważniejszy jest wybór Dewelopera. Przede wszystkim musimy więc sprawdzić czy nie znajduje się w stanie upadłości i czy buduje legalnie. Możemy na przykład poprosić o aktualny odpis KRS, ale warto też wyszukać informacje o poprzednich inwestycjach na oficjalnych serwisach Dewelopera, ale też forach internetowych czy w prasie. Istnieje też Polski Związek Firm Deweloperskich, który prowadzi listę zaufanych Deweloperów.

Bezwzględnie należy zapytać o odpowiednie pozwolenie na budowę i o Księgę Wieczystą. Deweloper musi posiadać ostateczne (prawomocne) pozwolenie na budowę, aby rozpocząć jakiekolwiek prace budowlane (odpowiednia adnotacja zamieszczana jest przez organ administracyjny na dokumencie decyzji).

Koniecznie trzeba też ustalić, co jest objęte ceną, czy np. miejsce parkingowe albo komórka lokatorska także będą naszą własnością. Jedną z podstawowych spraw jest także termin wydania nieruchomości.

Poza tym sama inwestycja musi się nam po prostu podobać. Dobrze jest sprawdzić na projekcie rozkład pomieszczeń w mieszkaniu, które nas interesuje albo gdzie wypada łazienka sąsiada, aby uniknąć dodatkowego hałasu. Warto zapytać czy możemy nanieść na plan naszego mieszkania jakieś poprawki, na przykład zmianę położenia ścianek działowych czy kontaktów oraz jaki dokładnie będzie standard wykończenia. Ważny jest także stan drogi dojazdowej do budynku oraz najbliższe sąsiedztwo.

Umowy z Deweloperem

Najlepiej i najbezpieczniej dla Kupującego, gdy umowa przedwstępna będzie zawarta w formie aktu notarialnego. Unikniemy wtedy sytuacji w których Deweloper próbowałby uniknąć jakiejś kary umownej albo nie podpisać aktu przeniesienia praw własności. W takich sytuacjach sąd i tak orzeknie naszą rację, a własność przejdzie na  Kupującego. Pamiętajmy także, że draft umowy przedwstępnej możemy i powinniśmy przejrzeć wcześniej niż przed samym jej podpisaniem.

Z umów zawieranych z Deweloperem, oprócz umowy przedwstępnej, możemy też wymienić:

•    Umowy rezerwacyjne - umowa ta ma zapewnić nam możliwość kupienia mieszkania, które wybraliśmy. Nie jest jednak regulowana w kodeksie cywilnym ani żadnej innej ustawie. Powinna ona zobowiązywać obie strony do zawarcia w określonym terminie umowy przedwstępnej (ale nie umowy przeniesienia własności) nabycia nieruchomości po niezmiennej cenie. Słowo przestrogi: opłaty rezerwacyjne najczęściej nie podlegają zwrotowi.

•    Umowy zobowiązujące – umowa ta zobowiązuje Dewelopera do wybudowania lokalu i do przeniesienia własności, a Kupującego do pokrycia kosztów budowy. Musi być dla swej ważności zawarta w formie aktu notarialnego.

•    Umowy rozporządzające – umowa ta stanowi już właściwe rozporządzenie prawem i odnosi się do zobowiązań określonych w umowie zobowiązującej. Także musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

•    Umowa przyrzeczona - umowa przyrzeczona ostatecznie przenosi własność lokalu mieszkalnego na nabywcę.

W umowach tych zawarte są zazwyczaj wzmianki dotyczące różnych kar umownych, kwestie związane z opóźnieniem oddania do użytku czy zmiany powierzchni mieszkania. Adnotacje te powinny być dla nas czytelne i zrozumiałe, a w razie wątpliwości warto skonsultować się z prawnikiem.

Trzeba też pamiętać, że większość z wymienionych dokumentów będzie potrzebna do złożenia wniosku do banku o kredyt hipoteczny. Bank oczywiście zweryfikuje załączone umowy i firmę deweloperską.

Zadbanie o sprawdzenie omówionych tu dokumentów i umów, z pewnością zwiększy szanse na sprawne sfinalizowanie transakcji zakupu mieszkania od dewelopera. W następnym artykule z tej serii zajmiemy się zakupem działki budowlanej.