źródło Bartosz Majewski, hipotekaplus.pl publikacja 25-05-2011 17:04

Wiele osób obawia się zobowiązań zabezpieczanych na nieruchomościach, ponieważ wiążą się one z możliwością utraty mieszkania czy domu gdy dochodzi do zaprzestania spłaty zobowiązań. Wyobraźnia podsuwa różne scenariusze – choroba, utrata pracy czy śmierć współmałżonka powodują brak gotówki a to pociąga za sobą utratę miejsca zamieszkania. Takie okoliczności same w sobie stanowią duży stres. Dodatkowym problemem może być utrata naszego lokum na rzecz banku, który będzie bezwzględnie egzekwował swoje prawa.  Trudno się tym obawom dziwić, szczególnie jeśli chodzi o dom obecny w rodzinie od pokoleń albo nieruchomość, którą własną ciężką pracą wybudowaliśmy.

Czy mając kredyt hipoteczny powinniśmy obawiać się o swoje nieruchomości? W zdecydowanej większości przypadków – nie!

Dla banku przejęcie egzekucją komorniczą nieruchomości to ostateczność. Z punktu widzenia banku to proces czasochłonny, kosztowny i niepewny. Zawsze poprzedza ją wiele ustaleń z Klientem nie regulującym terminowo zobowiązań i dopiero gdy wszystkie metody zawiodą, bank przejmuje nieruchomość i sprzedaje ją na aukcji komorniczej (przejęć nieruchomości Kredytobiorców jest za mało, żeby tworzyć odrębne działy w bankach, które miałyby się tym zajmować). Postępowanie sądowe często ciągnie się nawet 2 lata i wiąże się z apelacjami ze strony windykowanego, co rodzi nowe kosza i przeciąga sprawę w nieskończoność.  Dodatkowo prawo w Polsce skutecznie chroni mieszkańca przed eksmisją i może okazać się, że nie sposób pomimo poniesionych kosztów niepłacącego Kredytobiorcę z mieszkania usunąć.

Dominującym sposobem rozwiązywania problemów ze spłatą są: zmiana harmonogramu spłat rat kredytu na dłuższy, czasowe zawieszenie spłaty oraz sprzedaż nieruchomości na wolnym rynku. Czasami, gdy kredyt został udzielony w okresie dekoniunktury, dopuszcza się jego refinansowanie, tak aby na korzystniejszych warunkach był on dalej spłacany. Szczególnie zbycie nieruchomości zasługuje na uwagę. Przy sprzedaży na wolnym rynku jesteśmy w stanie zamknąć transakcję w wyższej cenie niż miałoby to miejsce gdyby bank się tym zajął. W ten sposób ratujemy wkład własny oraz gotówkę, którą udało nam się spłacić. Gdyby bank sprzedawał mieszkanie,  nastąpiłoby to maksymalnie tanio, tak aby kredyt został spłacony a straty pokryte. Stąd właśnie biorą się niskie ceny nieruchomości z aukcji komorniczych.

Kolejnym problemem windykacji kredytów hipotecznych jest koszt rezerw, które trzeba wpisać na poczet utraconego kredytu oraz koszt oszacowania wartości licytowanej nieruchomości (w zależności od lokalizacji i rodzaju nieruchomości jest to do 1 200 PLN). Do tego należy doliczyć opłaty urzędowe i sądowe związane ze zmianą właściciela nieruchomości. W skali pojedynczego przypadku wydaje się to mała kwota, ale gdyby banki zaczęły stosować takie postępowanie masowo, efektem byłoby bezpowrotne tracenie bardzo dużych ilości gotówki. Wszystko to źle wyglądałoby w bilansie zysków i strat banków i na pewno odbiłoby się to na dochodowości polskiego sektora bankowego.

Do wszystkich kosztów materialnych dochodzi kwestia wizerunku banków. Finansistom zależy, aby być postrzeganymi jako godni zaufania i lokowania naszych pieniędzy. Szczególnie po ostatnim kryzysie finansowym odbudowa zaufania do instytucji finansowych jest w kręgu zainteresowań sektora bankowego. Budżety na reklamę zachęcające do korzystania z produktów finansowych są bardzo wysokie i mają na celu przekonać Polaków do banków i skłonić ich do korzystania z możliwie dużej ilości ich produktów. Dlatego dziś trudno sobie wyobrazić bank, który zdecydowałby się na otwartą wojnę z nieterminowymi dłużnikami. Byłoby to wizerunkowe samobójstwo odstraszające niemałą grupę Klientów. W długim terminie instytucja, który dałaby się skojarzyć jako pogromcą nierzetelnych Kredytobiorców utraciłby dalece więcej niż byłaby w stanie zyskać przejmując kilkaset mieszkań.

Jednostkowo każda sprawa jest bardzo poważna, ale wszystkie one jako zjawisko dotyczą bardzo małej grupy klientów – może kilkunastu tysięcy Klientów w skali kraju. Polacy świetnie spłacają kredyty hipoteczne. Dzisiaj zaledwie 2,8% zobowiązań hipotecznych zalega z płatnością dłużej niż 30 dni. Ważne umowy kredytowe posiada około 1,6 mln osób (czasami kilka osób przystępuje do jednego kredytu). W styczniu 2011 roku było windykowanych nieco ponad pół tysiąca osób. W skali kraju jest to niewiele więcej niż błąd statystyczny. Biorąc pod uwagę ilość banków w Polsce, w zdecydowanej większości z nich będzie to mniej niż 100 klientów w przeliczeniu na bank. Szansa na to, że będziemy wśród tych pechowców jest więc na szczęście znikoma.